Vizuální inventarizace, registr, podklady a informační cenové rozpětí.
Zobrazit etapuTechnická dokumentace a servisní koncepce
Navrhovaný postup revize otopné soustavy
Od bezplatné vizuální inventarizace přes místní šetření a BIM model až po technické scénáře a následný servis.
ObjektKukelská 904/3
198 00 Praha 14 - Hloubětín
198 00 Praha 14 - Hloubětín
12podlaží
166bytů
2úrovně spolupráce
Skutečný objekt
Kukelská 904/3
Orientační pohledy na bytový dům. Fotografie slouží k identifikaci objektu; technické posouzení soustavy bude vycházet až z dokumentace pořízené AEM a z následného odborného průzkumu.
Pracovní cesta
Od prvního snímku k řízenému servisu
Každý krok zpřesňuje předchozí informace. Domněnky se postupně mění v ověřená data, technická rozhodnutí a konkrétní servisní úkoly.
01Foto a videoDokumentace AEM02Registr zařízeníIdentifikace a technické listy033D + BIMOvěřený prostorový model04Skupina inženýrůMaximální profesionalita05Montáže a opravyRealizace schválených prací06ServisDlouhodobě a kvalitně
Měření, 3D skenování, BIM, dvě inženýrská stanoviska a tři scénáře.
Zobrazit etapuProvedení, kontrolní protokoly, aktualizace modelu a pravidelná údržba.
Zobrazit etapuBezplatná etapa
Cíl projektu
Cílem projektu je postupně obnovit věrohodné informace o stávající otopné soustavě bytového domu, posoudit její technický stav a připravit odůvodněný program údržby, oprav a případné modernizace.
Podle dostupných vstupních informací má objekt 12 podlaží a 166 bytů. Zdrojem tepla je vlastní kotelna a výměníková stanice, v bytech jsou instalována otopná tělesa. Původní projektová dokumentace není k dispozici, a proto je nutné skutečné uspořádání soustavy znovu zdokumentovat.
Navrhovaný proces je rozdělen do dvou samostatných etap. Po dokončení projektové a analytické části lze navázat servisními zásahy a pravidelnou technickou správou soustavy.
Bezplatná předběžná etapa
Úvodní výjezd zástupce AEM, foto a video dokumentace, identifikace zařízení, dohledání podkladů, předběžné pochopení soustavy a informační cenové rozpětí.
Placená odborná etapa
Odborné místní šetření, měření, 3D skenování, BIM model, posouzení dvěma zkušenými inženýry, technické scénáře, pracovní kalkulace a servisní manuál.
Část I
Bezplatná předběžná etapa
Bezplatná etapa
Účel bezplatné etapy
V bezplatné etapě navštíví objekt zástupce AEM a provede organizovanou foto a video dokumentaci dostupných částí otopné soustavy. Objednatel nemusí pořizovat fotografie ani video vlastními silami.
Úvodní výjezd slouží ke sběru vizuálních informací. Nejde o odborné místní šetření a jeho součástí nejsou přístrojová měření, zkoušky, sondy, hydraulické výpočty ani autorizované potvrzení technických řešení.
- evidence dostupného zařízení a jeho umístění
- fotodokumentace kotelny, výměníkové stanice, čerpadel, armatur a viditelných rozvodů
- zachycení výrobních štítků, označení a dostupných provozních údajů
- záznam viditelných stop koroze, netěsností, poškození a chybějící izolace
- vytvoření úvodního popisu soustavy a seznamu nepřístupných nebo nejasných míst
- předběžný seznam preventivních a servisních opatření
- informační cenové rozpětí, pokud pro něj existuje dostatečný technický podklad
- návrh rozsahu následné placené etapy
Výstupy bezplatné etapy nebudou označovány jako zaměření skutečného stavu, technický průzkum, dokumentace skutečného provedení, prováděcí projekt ani pevná realizační cena. Všechny materiály připravené v této etapě budou objednateli poskytnuty bezplatně.
Bezplatná etapa
Co je potřeba od objednatele
Pro úvodní návštěvu je nutné sdělit přesnou adresu, dohodnout termín, zajistit vstup do kotelny, výměníkové stanice a technických prostor a určit doprovodnou osobu, která objekt zná.
Pokud jsou k dispozici, objednatel poskytne také následující podklady:
- půdorysy budovy a dochovaná schémata otopné soustavy
- dokumentaci kotelny a výměníkové stanice
- technické listy a doklady k instalovanému nebo dříve vyměněnému zařízení
- záznamy o opravách, poruchách, haváriích a proplachování
- údaje o spotřebě tepla a nákladech na energii
- starší fotografie a závěry dříve oslovených odborníků
- přehled stížností obyvatel, chladných nebo přetápěných bytů a problémových stoupaček
- servisní smlouvy, protokoly a výsledky předchozích měření
- jakékoli další podklady týkající se otopné soustavy
Absence původní dokumentace nebrání zahájení bezplatné etapy. Chybějící údaje budou vedeny jako položky určené k ověření.
Bezplatná etapa
Foto a video dokumentace prováděná AEM
Zástupce AEM postupuje podle jednotného protokolu a rozdělí objekt na funkční celky. Patří sem kotelna, výměníková stanice, čerpadlové skupiny, dopouštění a úprava vody, expanzní a pojistná zařízení, rozdělovače, hlavní potrubí, stoupačky, technické prostory, dostupné byty, otopná tělesa, regulační a vyvažovací armatury, automatizace, měření a řízení.
U každého významného prvku se podle možností zachytí:
- celkový pohled a poloha v prostoru
- návaznost na okolní zařízení a potrubí
- dostupná připojení a směry rozvodů
- výrobní štítek, označení, model a sériové číslo
- údaje na manometrech, teploměrech a displejích
- poloha uzavíracích a regulačních armatur
- stav izolace, upevnění a podpěr
- viditelné stopy koroze, úniku, znečištění nebo poškození
- přístupnost pro budoucí údržbu a výměnu
- místa, kde potrubí vstupuje do stěn, stropů nebo šachet
Každému prostoru, stoupačce, okruhu a zařízení bude přidělen jednoznačný identifikátor. Ten se později použije v registru, BIM modelu, inženýrských stanoviscích a servisních protokolech.
Bezplatná etapa
Bezplatný registr zařízení
Z pořízených podkladů bude vytvořen předběžný registr zařízení a prvků soustavy. Podle dostupnosti informací bude obsahovat:
- identifikátor a umístění prvku
- typ zařízení, výrobce, model a sériové číslo
- základní technické a připojovací parametry
- pracovní teploty, tlaky a případné elektrické údaje
- stav označení a odkaz na fotografie
- odkaz na dohledanou technickou dokumentaci
- předběžné hodnocení stavu a doporučenou kontrolu
- předpokládaný servisní zásah a úroveň spolehlivosti údaje
| Status údaje | Význam |
|---|---|
| Potvrzený | Údaj je čitelný na štítku, uvedený v dokumentu nebo jednoznačně doložený. |
| Pozorovaný | Skutečnost je přímo viditelná na fotografii nebo videu. |
| Předpokládaný | Závěr logicky vyplývá z podkladů, ale musí být ověřen na místě. |
| Neurčený | Údaj nelze spolehlivě zjistit bez měření, průzkumu nebo demontáže. |
Bezplatná etapa
Bezplatné dohledání technické dokumentace
K identifikovaným zařízením budou podle dostupnosti dohledány a přiřazeny:
- technické listy, katalogové údaje a návody k montáži
- návody k obsluze a servisní příručky
- schémata zapojení a seznamy náhradních dílů
- přípustné pracovní parametry a požadavky na teplonosnou látku
- intervaly údržby, informace o ukončení výroby a oficiálních náhradách
Dokumentace k podobnému výrobku nebude automaticky vydávána za dokumentaci instalovaného modelu. Pokud model nelze potvrdit, bude omezení výslovně uvedeno.
Bezplatná etapa
Předběžné obnovení struktury soustavy
Podle polohy zařízení, potrubí a viditelných vazeb bude sestaven předběžný funkční model. Cílem je popsat:
- způsob výroby a předávání tepla
- primární a sekundární okruhy
- výměníky, čerpadlové skupiny, dopouštění a expanzní zařízení
- rozdělení objektu do zón a průběh dostupných hlavních rozvodů
- počet a funkci dostupných stoupaček
- pravděpodobné směry proudění a způsob připojení otopných těles
- uzavírací, regulační a vyvažovací armatury
- automatizaci, měřicí místa a vazby mezi kotelnou, výměníkovou stanicí, stoupačkami a byty
Skryté, nepřístupné nebo nejednoznačné úseky budou vedeny jako neověřené. Nebudou doplňovány pouze podle odhadu. Předběžný model není dokumentací skutečného provedení ani projektem.
Bezplatná etapa
Bezplatné předběžné posouzení stavu
Z vizuálních podkladů lze rozpoznat například:
- vnější korozi, stopy úniku a poškozenou izolaci
- znečištění, deformace, nevyhovující upevnění a chybějící označení
- poškozené kontrolní přístroje nebo nefunkční displeje
- špatnou přístupnost pro servis a viditelné nestandardní úpravy zapojení
- rozdíly mezi jinak typovými částmi soustavy
Pouze z obrazu nelze potvrdit vnitřní korozi a zanesení, tloušťku stěny potrubí, hydraulické vyvážení, kvalitu teplonosné látky, tlak v expanzních nádobách, přesnost čidel, funkčnost pojistných prvků ani skutečné tepelné a hydraulické režimy budovy. Tyto body přecházejí do programu placeného odborného průzkumu.
Bezplatná etapa
Předběžný seznam opatření
Výstup může obsahovat předběžný seznam opatření, například:
- čištění zařízení a obnovení označení
- odstranění viditelných netěsností a opravu izolace
- servis čerpadel, filtrů a odlučovačů nečistot
- kontrolu expanzních nádob, pojistných, regulačních a vyvažovacích armatur
- kontrolu automatizace, čidel a měřicích přístrojů
- prověření míst s projevy koroze
- proplach vybraných částí, pokud bude technicky odůvodněn
- hydraulické vyvážení a zavedení pravidelné údržby
Opatření budou rozdělena na potvrzeně potřebná, pravděpodobná, podmíněná dalším ověřením, doporučená zlepšení a položky, které nelze stanovit bez inženýrského posouzení.
Bezplatná etapa
Bezplatné informační cenové rozpětí
Pokud foto a video dokumentace a dostupné vstupy umožní technicky vymezit rozsah, objednatel bezplatně obdrží předběžné informační cenové rozpětí.
Rozpětí se nebude určovat pouze podle počtu bytů, plochy objektu ani pomocí libovolné procentní rezervy. Předběžný soupis musí u každé započtené položky uvést technický důvod, měrnou jednotku, pravidlo určení množství, dostupný cenový zdroj, zahrnuté činnosti, výluky, datum ceny a míru spolehlivosti.
| Hranice | Princip |
|---|---|
| Dolní | Úplný technicky definovaný rozsah s nejnižším doložitelným množstvím. |
| Základní | Nejpravděpodobnější úplný rozsah podle dostupných podkladů. |
| Horní | Samostatný úplný rozsah s doloženým vyšším množstvím nebo širší skladbou prací. |
Neurčitelné položky nebudou skryty v obecné rezervě. Budou uvedeny samostatně s důvodem, proč zatím nemají cenu, a se seznamem měření nebo podkladů potřebných k jejich doplnění. Předběžné rozpětí slouží k plánování rozpočtu a není pevnou smluvní cenou.
Bezplatná etapa
Výstupy bezplatné etapy
- uspořádaný foto a video archiv pořízený zástupcem AEM
- úvodní popis soustavy a předběžný registr zařízení
- soubor dohledané technické dokumentace
- předběžné funkční schéma
- přehled potvrzených skutečností, předpokladů a neznámých míst
- předběžné vizuální hodnocení stavu
- předběžný seznam preventivních a servisních opatření
- informační cenové rozpětí, pokud existuje dostatečný technický podklad
- seznam potřebných místních kontrol a návrh rozsahu placené etapy
Bezplatná etapa
Omezení bezplatné etapy
Bezplatná etapa zahrnuje úvodní výjezd zástupce AEM výhradně za účelem vizuální dokumentace. Nezahrnuje:
- odborné zaměření skutečného stavu a přístrojová měření
- zkoušky, sondy, demontáže, odstavení nebo vypuštění soustavy
- trasování skrytých rozvodů
- 3D skenování a zpracování pracovního BIM modelu
- hydraulický výpočet nebo inženýrské schválení řešení
- prováděcí projekt, konečný výkaz výměr nebo pevnou realizační cenu
- servisní manuál a samotné provedení servisních prací
Bezplatná analýza nepotvrzuje bezpečný provoz soustavy a nenahrazuje odborné technické posouzení.
Část II
Placená odborná etapa
Odborná etapa
Zahájení placené etapy
Placená etapa začíná odborným místním šetřením, měřením, 3D skenováním, vytvořením BIM modelu a kontrolou technických řešení inženýry.
Před zahájením obdrží objednatel samostatný návrh rozsahu, výstupů, počtu návštěv, měření, úrovně detailu BIM modelu, ceny, platebních podmínek a odpovědností stran. Práce začnou až po odsouhlasení tohoto rozsahu.
Odborná etapa
Odborné místní šetření a měření
Podle schváleného rozsahu mohou práce zahrnovat:
- ověření registru zařízení a kontrolní rozměry
- určení dimenzí, materiálů a způsobů spojování potrubí
- trasování dostupných úseků a ověření směru proudění
- přiřazení prvků k okruhům a stoupačkám
- měření teplot, tlaků a tlakových rozdílů
- záznam nastavení čerpadel a kontroly dostupné automatizace
- kontrolu izolací, míst úniku a koroze
- posouzení podmínek pro demontáž, montáž a přístup
- kontrolu vybraných bytů a netypických částí soustavy
- stanovení potřeby dalších zkoušek
Odborná etapa
3D skenování a BIM model
3D skenování zaznamená polohu zařízení, průběh viditelných rozvodů, výškové úrovně, prostupy, přístupové podmínky a prostorové kolize. Nezobrazuje však vnitřní stav zařízení ani skryté rozvody, a proto se doplňuje ručním měřením a odborným průzkumem.
Na základě mračna bodů a ověřených údajů bude vytvořen BIM model. Každý prvek může být propojen s registrem, fotografiemi, technickou dokumentací, stavem, okruhem, stoupačkou, doporučenou údržbou a otevřenými otázkami. Neověřené části zůstanou výslovně označeny jako neurčené.
Odborná etapa
Posouzení dvěma zkušenými inženýry
Připravený soubor podkladů bude předán dvěma zkušeným inženýrům odpovídající odbornosti. Obdrží foto a video archiv, registr zařízení, výsledky průzkumu a měření, schémata, BIM model, přehled závad, seznam neznámých míst a konkrétní technické otázky.
Po obdržení stanovisek bude zpracováno srovnání shodných doporučení, rozdílů v názorech, povinných opatření, doporučených zlepšení, rizik a požadavků na další ověření. Případné rozpory nebudou sloučeny bez technického odůvodnění.
Odborná etapa
Tři technické scénáře
Minimální
Potvrzeně nezbytné zásahy pro odstranění závad, bezpečný provoz a zachování funkčnosti.
Standardní
Minimální rozsah plus preventivní údržba, vyvážení, odstranění slabých míst a zvýšení spolehlivosti.
Prémiový
Rozšířená modernizace, automatizace, monitoring, lepší řízení a opatření snižující budoucí provozní náklady a poruchovost.
Každý scénář obdrží vlastní technický obsah a samostatný výkaz. Standardní a prémiový scénář nebudou vytvořeny pouhým násobením ceny minimálního scénáře.
Odborná etapa
Upřesněná pracovní kalkulace
Po průzkumu budou předběžná množství nahrazena naměřenými nebo vypočtenými hodnotami z ověřeného modelu. Pro každý scénář se samostatně určí zachované, servisované, opravované, vyměňované a nové prvky, materiály, práce, technika, demontáže, doprava, odpady, nastavení, zkoušky a uvedení do provozu.
Cena průzkumu, projektování, 3D skenování, BIM modelu a práce inženýrů bude zobrazena odděleně od rozpočtu budoucích servisních nebo montážních prací.
Odborná etapa
Servisní manuál
Po výběru technického scénáře bude připraven podrobný manuál pro servisní techniky. Může zahrnovat:
- rozsah použití, seznam zařízení a požadovanou kvalifikaci
- bezpečnostní podmínky, odstavení, zajištění a povolení práce
- nástroje, měřicí přístroje, materiály a náhradní díly
- krokový pracovní postup včetně vypouštění, napouštění a odvzdušnění
- kontrolní teploty, tlaky, nastavení a přejímací kritéria
- povinnou fotodokumentaci a formulář servisního protokolu
- postup při zjištění další závady a termín následující údržby
Specializované úkony musí provádět osoby s odpovídající odbornou způsobilostí. Servisní manuál nenahrazuje pokyny výrobce ani bezpečnostní požadavky.
Část III
Následné servisní práce
Následný servis
Organizace následného servisu
Po schválení scénáře a servisního manuálu může AEM zajistit navazující servisní práce. Podle schváleného výkazu mohou zahrnovat:
- úvodní komplexní servis a čištění zařízení
- servis čerpadel, filtrů a odlučovačů nečistot
- kontrolu expanzních nádob a pojistných prvků
- opravy netěsností a tepelné izolace
- výměnu vadných armatur a měřicích přístrojů
- hydraulické vyvážení a nastavení automatizace
- technicky odůvodněný proplach částí soustavy
- kontrolní měření a sezonní přípravu
- kontrolu po topné sezoně a mimořádné servisní výjezdy
Následný servis
Kontrola provedených servisních prací
Každý servisní zásah bude dokumentován protokolem s datem, místem, identifikátorem zařízení, provedenými úkony, použitými materiály, vyměněnými díly, vstupními a výstupními hodnotami, fotografiemi a termínem další kontroly.
Zjistí-li technik další závadu mimo schválený rozsah, zaznamená ji, vyhodnotí bezprostřední riziko a informuje odpovědnou osobu objednatele. Dodatečné práce se provedou až po odsouhlasení. Po servisu lze aktualizovat registr zařízení i BIM model.
Následný servis
Rozdíl mezi bezplatnou a placenou částí
Bezplatná část
Co je viditelné? Jaké zařízení lze identifikovat? Jaké podklady lze dohledat? Jak je soustava pravděpodobně uspořádána? Jaké závady jsou zřejmé? Co je nutné ověřit? Jaké servisní zásahy mohou být potřebné? Jaké je předběžné informační cenové rozpětí?
Placená část
Co je na místě skutečně instalováno? Jaké jsou skutečné rozměry, vazby a provozní parametry? Jaký je technický stav? Jaká řešení potvrdili inženýři? Jaké práce jsou povinné? Jaké jsou přesné objemy scénářů? Jaká je pracovní cena a jak má probíhat servis?
Následný servis
Výsledný přínos pro objednatele
Navržený postup umožní objednateli nejprve bezplatně získat strukturovaný přehled o soustavě a možném rozpočtu a následně se informovaně rozhodnout o placeném odborném průzkumu.
Po dokončení celého procesu může objednatel získat uspořádaný archiv, registr zařízení, technické dokumenty, výsledky průzkumu, 3D podklady, BIM model, stanoviska dvou inženýrů, tři technické scénáře, samostatné výkazy, upřesněnou kalkulaci, servisní manuál, servisní karty a program pravidelné údržby.
Proces tak vede od bezplatné vizuální inventarizace přes odborné ověření a transparentní kalkulaci až k systematickému servisu otopné soustavy.